大正銀行の今後の動き
変動金利は未払い利息に注意 さて現在の状況ではうどの金利タイプを選べばいいのだろうか? 低金利時には「長期国定金利」で住宅ローンを組むのが基本。
今後金利が上昇したとしても現在の低金利を将来にわたって享受することができるからだ。
「長期固定金利」よりも金利水準が低い「変動金利型」や固定期間が1〜3年と短い「固定金利選択型」は今後金利が上昇したときに返済額アップへ利息負担アップのリスクを抱えている。
「目先の金利の低さ」に惑わされてはいけないのだ。
それぞれの金利上昇リスクを具体的に見てみよう。
まず「変動金利型」は先にも書いたように年2回の金利の見直しがあっても返済額は5年間変わらないというルールがある。
金利が上昇すると返済額のうち利息が占める割合が増える仕組みとなっている。
住宅ローン、契約者の多くが利用している「元利均等返済方式」は返済が進むにつれて返済額のうちの元金の割合が増え、利息の割合が減っていくもの。
変動金利ローンを利用して今後金利が上昇するとせっかく減り始めた利息の額が増えてしまうので注意したい。
たとえばこれから変動金利でローンを組むケースでは 2年後に金利が4・37%になると返済額がすべて利息に充当され、元金が1円も減らないという事態になる。
さらに金利が上がり続けると「未払い利息」といって、返済額すべてを利息に 国定期間終了で返済額が増える充ても利息が足りないという恐ろしい状況になるのだ。
当初は低い金利で利息収入が少なくても金利が上昇したときに回収できればいいと考えているのだろ「固定金利選択型」は固定期間が終わるとその時の金利と残りの期間および残高で再計算を行いへ新しい返済額を決める。
固定期間終了時に金利が上昇していれば返済額がアップする。
契約時にキャンペーンで通常より低い金利になっていた場合はたとえ今と金利水準が同じであっても返済額はアップすることになる。
「3年固定金利ローン」の固定期間終了時の返済額をシミュレーションしたものだ。
キャンペーン金利1%で7000万円をお年返済で借りたケースである。
3年後の金利がなら返済額は17%アップし3%では3%アップでは17%のアップとなる。
金利が上昇すると、借入額が多いほど家計に与える影響が大きい。
3年固定金利1%ローンで2000万円7000万円といったローンを組むことはかなり危険なのがおわかりいただけるだろう。
3年後に返済額がアップしても十分に対応できる余裕のある家計へまたは3年後に退職金等でまとまった金額を返済できるといったケースを除きこのタイプで多額のローンを組むことは避けたい。
「長期固定金利型」が基本だが融資額が縮小傾向にある公庫ローンだけでは全額をまかなえないといったケースがある。
足りない分が少額であれば「変動金利型」や1〜3年の「短期固定金利型」を組み合わせる方法も選択肢になる。
金額が多いとリスクが大きいが目安として500万円以内で、金利が上昇しても金額的な影響は少なくて済むだろう。
ペストプランは自分で見つける。
「資金計画は自分で立てる」ということ。
業者の立てた資金計画でそのままローンを組んではいけない。
マイホーム購入資金の全額を現金で用意できる人は少なくほとんどの人が2〜3年住宅ローンのお世話になるのだ。
ローンの基礎知識を持ちへ情報収集した上で契約に臨むべきだろう。
残念なことにローンを組む人の大半が販売業者の立てたプランをそのまま利用しているのが現状だ。
売り手は必ずしもあなたにとってのベストのプランを提示するとは限らないと思ったほうが販売業者は商売なので、できる限りたくさんローンを組んで高い物件を買ってほしい。
つまりローンのなかでも低い金利のもので資金計画を立てるのである。
金融機関は年収に占める年間返済額の割合などで審査する。
金利が低いと毎回の返済額が少なく、より多く借りることができるのだ。
今なら、間違いなく変動金利や1〜3年の短期固定金利を勧めてくるだろう。
利用者にとってはたとえ数年間の低金利享受のメリットがあってもうその後の金利上昇という大きなリスクを抱え込むことになるのだ。
さらに手続きの簡単な融資先を勧めるという傾向もある。
そうすることによって、確実に契約をすることができるからだ。
何年か前によりあったのは公庫融資で足りない分を年金融資の「協会転貸融資」で借りるよう勧めるケース。
年金融資には窓口が2つあるが「協会転貸融資」は申し込み順に受付される。
「年金融資の公庫併せ貸し」の場合は申込者が多いと抽選になる。
諸費用、錬り上げ返済の条件・手数料などが公庫と同基準なので利用者にとっては断然有利なのであるが抽選にもれると他のローンを手当てしなくてはならないので業者にとっては面倒になる。
業者が「年金融資の公庫併せ貸し」を勧めたというケースを私は聞いたことがない。
頭金の割合についても同様だ。
「5%でいいですよ。
10%でも買えます!」などといわれてもその通りにしてはいけない。
「借りられる金額」と「返せる金額」は同じではない。
その後返せなくなったとしても、業者が責任を取ってくれるわけではないのだ。
しない」ということ。
ボーナスは勤務先の業績によって大きく変動するからだ。
今年からはボーナスに対する健康保険や厚生年金保険の保険料率が変わったのでボーナスの額が前年と同じだったとしても手取りが減る場合が多い。
固定資産税など毎月負担する以外の出費もあるのでボーナス返済は極力利用しないほうがいいだろう。
ちなみにマンション等の広告の返済例にある「ボーナス分」とはボーナス分として借りた金額に対する返済額だ。
つまりボーナスの月は毎月の返済額とボーナス分の返済額の合計が口座から引き落とされるのである。
金額を少なくし返済期間を 金利上昇リスクを軽減させるキャンペーンで金利を割引しているローンを上手に利用する。
キャンペーン金利を利用する場合は「いつまで割引金利が適用になるか?」をあらかじめチェックすることが重要。
「長期固定金利型」を中心に組む「長期固定金利型」と「変動金利型」や 「短期固定金利型」を組み合わせる場合 このほかも保証料についてもチェックしよう。
ローンを組む際に支払うものだが17万円になる場合もある。
勤務先の取引銀行なら保証料無料となることがある。
保証料無料キャンペーンを行っている金融機関を探してもいいだろう。
相続税減税は税制改正のたびに話題になるが私はつねづね「一体誰のために論議されているのか?」と思っていた。
今回の改正ではとくに住宅取得にあたって親からの援助を受けるような場合により有利な選択ができるようになっている。
そこでどのような制度がどのような趣旨で改正されたのかを見ておきたい。
改正の狙いは? 改正のポイントとしては、「相続税・贈与税の税率引き下げ」へ「相続時精算課税制度の創設」などである。
とくに今まで相続税の補完的な取り扱いだった贈与税については相続税との一体課税制度として取り扱われることになった。
「年寄りは財産を持っているが使わない」それならば「使わない財産を若者に贈与すれば消費拡大が見込まれる」という単純な発想で見直したにすぎない。
財務省が作成した税制改正(案)の概要の表紙にも「次世代への資産移転の円滑化」と書かれている。
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